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안녕하세요, 정은주공인중개사사무소입니다.
부동산에 관심이 있는 분들이라면 '주택임대사업자'라는 용어를 들어보셨을 텐데요.
정부는 주택임대사업자에게 다양한 세금 혜택을 제공하고 있어
많은 분들이 주택임대사업자 등록을 고민하고 있습니다.
이번 글에서는 주택임대사업자가 무엇인지 그리고 혜택과 의무를 알아보겠습니다.
주택임대사업자란? : 주택임대사업자 혜택부터 의무까지
1. 주택임대사업자란 무엇인가?
주택임대사업자는 공공주택사업자가 아닌 자로서 임대 사업 목적으로 주택을 소유하고,
민간임대 주택에 관한 특별법 제5조에 따라 등록하여 주택임대사업을 하는 자를 말합니다.
주택임대사업자의 필요성
임대주택 공급을 촉진하고 임차인의 주거 안정을 위해 정부는 임대사업자에게 다양한 혜택을 제공하고 있습니다.
임대시장 안정화를 위해 개인 또는 법인이 임대사업자로 등록하는 경우,
일정한 조건을 충족하면 세금 감면 등 여러 혜택을 받을 수 있습니다.
주택임대사업자의 유형과 선택
주택임대사업자에는 여러 가지 유형이 있으며, 각 유형에 따라 운영 방식과 혜택이 달라집니다.
임대의무기간에 따른 구분
- 공공지원민간임대주택(10년): 임대사업자가 공공지원을 받아 주택을 10년 이상 임대하는 주택
- 장기일반민간임대주택(10년): 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대하는 주택
취득유형에 따른 구분
- 민간매입임대주택: 기존 주택을 매입해 임대하는 주택
- 민간건설임대주택: 새로 건설한 주택 중, 사용검사 때까지 분양되지 않아 임대하는 주택
2. 주택임대사업자 등록
주택임대사업자로 등록하려는 자는 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장/군수 또는 구청장에게 등록을 신청할 수 있습니다.
또한 임대사업자는 과세대상인 사업자에 해당하므로, 사업장 관할 세무서에 사업자 등록 신청을 해야합니다.
등록 절차 및 방법
임대사업자 등록은 온라인/오프라인 두 가지로 나뉩니다.
1) 온라인 신청
홈택스 (https://www.hometax.go.kr) 에 접속합니다.
> '사업자 등록 신청' 선택 > 신청서 작성 (사업주 유형을 '주택임대사업자'로 선택) > 필요 정보 입력 및 서류 제출
> 이후 '사업자 등록증'이 발급되면 신청 완료 (3~5일 소요)
2) 오프라인 신청
관할 세무서 방문 > 세무서 민원실에서 신청서 작성 > 필요 서류 제출
> 이후 '사업자 등록증이 발급되면 신청 완료 (5~10일 소요)
주택임대사업자로 등록하면 등기부등본 갑구에 '민간임대주택등기'로 기재됩니다.
이는 임대인, 임차인 모두 확인 할 수 있습니다.
3. 주택임대사업 제도와 임대인
주택임대사업자는 다양한 세제혜택을 누릴 수 있습니다.
세금 혜택
- 종합부동산세 합산 배제
- 매입: 공시가격 수도권 6억/비수도권 3억 이하
- 건설: 2호 이상 건설일 경우 9억원 이하, 전용면적 149 ㎡ 이하
- 양도소득세 감면: 일정 기간 동안 임대한 후 주택을 양도할 때 양도소득세가 줄어듭니다.
- 양도세율 중과배제
- 매입: 기준시가 수도권 6억/비수도권 3억 이하
- 건설: 기준시가 6억 이하, 전용면적 149 ㎡ 이하
- 장특공특례
- 건설: 기준시가 수도권 6억/비수도권 3억 이하, 국민주택규모 이하인 주택에 70% 공제
- 거주주택 비과세 (평생 1회만 적용 가능)
- 거주주택: 주택 보유기간 중 거주기간이 2년 이상일 시
- 임대주택: 거주주택 외 모든 주택을 임대하며, 기준시가 수도권 6억원/비수도권 3억원 이하
- 양도세율 중과배제
- 임대소득세
- 감면: 1호 임대시 75%, 2호 이상 임대 시 50%
- 분리과세: 2천만원 이하 임대소득 분리과세 시 필요 경비율, 기본공제 차등으로 적용
- 재산세 감면
- 전용면적 40 ㎡ 이하: 재산세 면제 (세액이 50만원 초과 시 85% 감면)
- 전용면적 60~85 ㎡: 50% 감면
- 취득세 감면: 주택 취득 시에도 일정 요건을 충족하면 취득세가 감면됩니다.
- 전용면적 60㎡ 이하: 취득세 면제 (세액 200만원 초과 시, 85% 감면)
- 전용면적 60㎡~ 85㎡ : 취득세 50% 감면
주택임대사업자의 의무
주택임대사업자로 등록하는 것은 많은 혜택을 제공하지만, 그만큼 주어지는 의무도 있습니다.
의무 임대 기간
등록된 임대주택은 10년의 임대의무기간을 준수해야 합니다.
해당 기간 동안에는 임대주택을 임대하지 않거나, 본인거주, 양도가 불가합니다.
임대료 인상 제한
의무기간 동안 임대료는 5% 이상 인상할 수 없으며, 이 규정을 어길 경우 벌금 또는 사업자 등록 취소 등의 불이익이 있을 수 있습니다.
또한 임대차 계약 혹은 약정한 임대료 증액이 있은 후 1년 이내에는 임대료 증액이 불가능 합니다.
임대차 계약 유지
임대사업자는 임차인에게 귀책사유가 없는 한 임대차 계약 해지 및 재계약 거절을 할 수 없습니다.
| 임대인 입장에서의 주택임대사업제도 총 정리 | |
| 장점 | - 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있음 - 세금 감면 및 비과세 혜택 |
| 단점 | - 의무 임대 기간 및 임대료 인상 제한 - 법규에 따른 리스크 |
4. 주택임대사업 제도와 임차인
임차인 입장에서의 주택임대사업을 바라볼까요?
장점
임대료 인상에 제한
임대료 증액에 제한이 있어, 5%까지만 증액이 가능합니다.
매달 돈을 지불해야 하는 임차인에게는 가장 큰 장점입니다.
전세보증보험 가입 의무
주택임대사업자는 전세보증보험 가입을 의무적으로 해야 합니다.
또한 임대인이 75%, 임차인이 25% 보증보험 금액을 부담해야하는 의무가 있습니다.
따라서 추후 임대인으로부터 보증금을 돌려 받는데 보다 안전할 수 있습니다.
분쟁 해결
임대인과 임차인과의 분쟁이 발생할 경우 조정위원회나 법원을 통해 해결할 수 있으며,
임대차 계약 갱신 시에도 법적 보호를 받을 수 있습니다.
정부는 임차인을 보호하기 위해 다양한 법적 장치를 마련해 두었으며, 임대사업자는 이를 준수해야 합니다.
단점
최초 계약 시 금액을 최대가로 계약을 맺는 경우가 많음
집주인 입장에서는 보증료나 월세 인상이 어렵기 때문에 최초 계약 시, 금액을 최대가로 계약을 맺는 경우가 많습니다.
그렇기 때문에 주변 시세 보다 가격이 높은 경우가 많습니다.
5. 주택임대사업의 성공 전략
마지막으로 주택임대사업을 성공적으로 운영하기 위한 몇 가지 전략을 소개합니다.
시장 조사 및 지역 선정
임대할 주택이 위치한 지역의 수요와 공급을 철저히 조사한 후 투자하는 것이 중요합니다.
특히, 교통과 학군이 좋은 지역은 높은 임대 수익을 기대할 수 있습니다.
임대료 설정 전략
시장가를 파악하고 합리적인 임대료를 설정하는 것이 임차인을 유치하는 데 효과적입니다.
결론
주택임대사업은 꾸준한 수익을 창출할 수 있는 매력적인 사업이지만, 여러 의무와 법적 사항을 숙지하고 관리해야 성공할 수 있습니다.
또한 주택임대사업 제도의 취지와 방향성이
개인의 재정 상황과 사업 방향에 긍정적인 영향을 주는 제도인지 꼼꼼히 파악한 뒤 결정하시길 바랍니다.
만약 주택임대사업자로 등록하시기로 결정하셨다면,
정부의 정책 변화와 법규를 지속적으로 확인하여 성공적인 임대사업을 이루시길 바랍니다.
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