임차인의 권리: 전입신고와 확정일자를 통해 보증금 보호하기

---

안녕하세요, 정은주공인중개사사무소입니다.

부동산 거래를 처음 접하시는 분이라면,

큰 금액이 오가는 과정에서 막연한 불안감을 느끼실 수 있을 텐데요.

최근 전세사기 사례가 발생하면서 임대차 계약을 체결할 때

임차인이 자신의 권리를 명확히 주장하고 보호받는 일이 그 어느 때보다 중요해졌습니다.

임차인이 자신의 권리를 지키기 위한 가장 기본적인 방법은 전입신고와 확정일자입니다.
이 두 가지를 통해 임차인은 임대인을 상대로 대항력과 우선변제권을 확보할 수 있으며,

이를 통해 임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다.

아래에서 구체적인 내용을 자세히 설명드리겠습니다.

---

임차인의 권리: 전입신고와 확정일자를 통해 보증금 보호하기

 

 

전입신고란?

전입신고는 임차인이 해당 부동산에 실제로 거주하고 있다는 사실을 행정기관에 신고하는 것입니다.

주민센터에서 신청하며 전입신고를 마치면 대항력이 생깁니다. 

 

여기서 대항력이란 임차인이 집주인이 바뀌더라도 계약한 조건에 따라 계속 거주할 수 있는 권리를 뜻합니다.

전입신고와 실제 입주가 완료된 순간에 대항력이 발생합니다. 

대항력이 있으면 소유권이 다른 사람에게 넘어가도 보증금을 돌려받을 권리가 생깁니다.

 

전입신고하는 방법

가까운 주민센터에 방문하셔서, 임대차 계약서와 신분증을 제출하면 됩니다.

전입신고가 완료되면 확인증을 발급 받을 수 있습니다.

 

 

확정일자란?

임대차 계약서에 날짜를 공증받는 행위로, 임대차 계약이 특정 시점에 존재했다는 사실을 법적으로 인정받는 것입니다.

확정일자는 임차인이 보증금을 우선 변제 받을 수 있는 권리, 즉 우선변제권을 갖추기 위해 필요합니다.

 

여기서 우선변제권이란 집이 경매 또는 공매에 넘어가는 경우 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있는 권리를 뜻합니다.

우선변제권은 다른 채권자(은행 등)보다 먼저 보증금을 받을 수 있게 보장합니다.

 

우선변제권에서 주의할 점

선순위 근저당 확인

등기부등본을 통해 해당 부동산에 설정된 근저당권 금액을 확인하세요.

근저당권 금액이 보증금보다 크면 우선변제권의 실효성이 떨어집니다.

 

최우선변제권 (소액보증금보호)

임차인 보증금이 일정 금액 이하라면 일부 금액을 최우선으로 변제받을 수 있습니다.

지역에 따라 소액 보증금 기준 금액이 상이합니다.

 

확정일자 받는 방법

오프라인과 온라인으로 하는 방법이 있습니다.

첫 번째, 계약서를 지참하셔서 주민센터에 방문하셔서 계약서에 확정일자 도장을 받습니다.

두 번째, 등기소 시스템이나 대법원 전자계약 시스템을 통해 확정일자를 받을 수 있습니다.

---

전입신고와 확정일자가 함께 필요한 이유

 

전입신고만 한 경우

대항력은 생기지만 경매나 공매 시 보증금을 우선적으로 보호받지는 못합니다. 

따라서 후순위 권리자(은행 등)의 채권 변제가 우선될 수 있습니다.

 

확정일자만 한 경우

대항력이 없으면 집주인이 바뀌었을 때 강제로 퇴거당할 가능성이 있습니다.

 

전입신고와 확정일자를 모두 한 경우

전입신고로 대항력을 갖추고 확정일자로 우선변제권을 확보할 수 있습니다.

집이 경매로 넘어가도 보증금을 최우선으로 보호받을 수 있습니다.

---

임차인 보호 효과 요약

조치	효과
전입신고	대항력 확보 → 집주인이 바뀌어도 계약 내용 유지
확정일자	우선변제권 확보 → 경매 시 다른 채권자보다 보증금을 먼저 돌려받을 수 있음
전입신고 + 확정일자	대항력 + 우선변제권 → 임차인 보증금 안전장치 완성

 

 

예시로 보는 전입신고와 확정일자

• 임차인 A가 전세 5억원의 계약을 맺고 전입신고와 확정일자를 완료함
• 집주인이 부동산을 담보로 대출을 받았지만 부도가 나 집이 경매로 넘어감
• A는 보증금을 다른 채권자보다 우선적으로 보호받아 돌려받을 수 있음 

---