위반 건축물, 계약해도 되나요?: ① 위반 건축물이란?

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안녕하세요, 정은주공인중개사사무소 입니다.

 

혹시 현재 살고 있는 집이 알고 보니 위반 건축물이라는 사실을 알게 된 적이 있으신가요?

내 마음에 딱 쏙 드는 부동산을 매매하거나 임대하려고 했는데,

'위반 건축물'이라는 이유로 계약을 포기하신 경험이 있으셨을까요?

내가 사용하고 있는 건물이 위반 건축물인지 어떻게 알 수 있을까요?

 

이번에는 위반 건축물을 주제로 글을 써 보려고 해요.

 

어떤 건축물들이 위반 건축물이 되는지, 이런 건물들을 거래해도 괜찮은 건지,

만약 거래하게 되었다면 감당해야 하는 리스크는 어느 정도인지에 대해 더욱 자세하게 알아볼게요.

 

오늘은 그 첫 번째 시간으로, 위반 건축물이란 무엇인지에 대해 이야기해 볼게요.

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위반 건축물이란?

위반 건축물이란, 건축법⋅도시계획법 등 건축물과 관련된 법규를 위반하여 지어진 건축물을 말합니다.

법적으로 인가받지 않은 건축물뿐만 아니라 허가된 범위를 초과하여 건축된 경우를 포함하는 개념이라고 볼 수 있어요.

 

 

위반 건축물의 유형

대표적인 위반 건축물로는 무허가 건축물, 무단 용도 변경, 증축 또는 개축 위반 건축물, 불법 점유 건축물, 건축선 침범 등이 있습니다.

 

  1. 무허가 건축물: 건축 허가를 받지 않고 건물을 짓는 것.

  2. 무단 용도 변경 : 허가된 용도와 다른 용도로 건물을 사용하는 것.

  3. 무단 증축 또는 개축 건축물: 허가 없이 건물을 증축하거나 개축하는 것.

  4. 불법 점유 건축물: 공공 부지나 타인의 토지를 무단으로 점유하여 짓는 것.

  5. 건축선 침범: 건축법에 명시된 건축선을 넘어 공지에 테라스 또는 테크 등 보행자 통행에 방해되는 공작물을 설치하는 것.

 

대표적인 예시) 

   - 커피숍 등 점포 앞에 테라스를 만들고 천막 지붕을 씌운 경우 👉🏻 용적률 및 건폐율, 허가나 신고 위반

   - 건물 옥상에 옥탑방을 만들거나 계단탑 및 물탱크실 등을 주거용으로 사용하는 경우 👉🏻 용적률 및 높이 제한, 허가나 신고 위반

   - 필로티에 창고 등 용도로 임시건물을 만든 경우 👉🏻 용적률, 허가나 신고 위반

   - 준공 후 발코니를 허용 기준을 초과하여 확장 공사를 한 경우 👉🏻 용적률, 허가나 신고 위반

   - 다락을 주거용으로 사용하는 경우 👉🏻 용적률, 허가나 신고 위반

 

 

위반 건축물이 되는 원인

 위반 건축물이 되는 다양한 원인들이 있지만, 대표적인 원인은 다음과 같아요.

 

  1. 법규 미준수: 건축주나 시공자가 건축법규를 충분히 이해하지 못하거나, 이를 무시하고 공사를 진행하는 경우.

  2. 관리 감독 부족: 행정 당국의 건축물 관리 및 감독이 제대로 이루어지지 않을 때.

  3. 비용 절감: 건축주가 비용을 절감하기 위해 불법적으로 건축하는 경우.

  4. 복잡한 허가 절차: 건축 허가 절차가 복잡하고 시간이 오래 걸리기 때문에 이를 회피하려는 경우.

 

 

위반 건축물은 어떻게 단속되는 건가요?

국가 차원

국가에서는 연 1회 직접 촬영한 항공사진을 토대로 기존 사진 상에 나타나지 않은 건축물을 적발합니다.

또한 공무원이 관내를 수시로 순찰하거나 경찰서⋅소방서 및 타 기관이 교차 점검을 하면서 단속을 하는데요.

 

민간 차원

국가가 직접 나서는 것 뿐만 아니라, 시민 여러분들의 인터넷, 국민신문고 혹은 전화 제보로 민원 신고를 받아 적발되기도 합니다.

최근 이웃 간의 다툼, 공익목적의 민원 신고가 증가하고 있는 추세입니다.

 

 

위반 건축물 확인 방법

건물이 위반 건축물인지 확인하는 방법은 무엇일까요?

바로 건축물 대장을 발급해 보는 것입니다. 

 

세움터 사이트 방문하기 👉🏻  https://www.eais.go.kr/

 

1. 민원서비스 👉🏻 건축물대장 발급

 

 

2. 발급하고자 하는 건축물의 주소를 입력 (예: 서울시 마포구 성암로 301)

 

 

3. 발급 하고자 하는 건축물대장 종류를 선택하고 체크 👉🏻 신청할 민원 담기 클릭

 

 

4. 건축물 열람 👉🏻 신청하기 클릭

 

 

5. 건축물대장 신청내역에서 확인 👉🏻 열람 버튼 클릭

 

 

건축물 대장 1페이지 '건축물대장(갑) 부분의 오른쪽'에 위반건축물이라고 표시가 있는지 확인하면 됩니다.

위반건축물인 경우, 건축물대장

위반건축물이 아닌 경우, 건축물대장

 

또한 어떠한 위반사항이 있는지 자세히 알고 싶다면,

2번째 페이지의 '변동내용 및 원인' 칸을 확인하시면 됩니다.

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⏩ [위반 건축물, 계약해도 될까요?] ② 위반 건축물의 위험성

https://jamwon2003.tistory.com/11

위반 건축물, 계약해도 되나요?: ② 위반 건축물의 위험성

 

 

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